Etapas do projeto de arquitetura: o que cada uma entrega e o que o cliente aprova

Porque projeto de arquitetura é um processo de decisões em sequência: a planta só pode ser detalhada depois que o partido foi aprovado, e o executivo só faz sentido depois do anteprojeto. Dividir em etapas dá ao cliente pontos claros de decisão e ao escritório pontos claros de entrega, de cobrança e de revisão.

Há uma norma da ABNT, a NBR 16636, que trata da elaboração e do desenvolvimento dos serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos. O texto é vendido pela ABNT; por isso este guia não reproduz o conteúdo dela, e a sequência abaixo é a que se pratica nos escritórios, como exemplo. Para exigências formais, consulte a norma vigente e o contrato.

• Levantamento: conhecer o terreno ou o imóvel e reunir as informações de partida.
• Estudo preliminar: a primeira proposta de organização e forma, para o cliente aprovar a direção.
• Anteprojeto: o desenvolvimento do estudo aprovado, com mais definição e compatibilização.
• Projeto legal: os documentos para aprovação nos órgãos competentes.
• Projeto executivo: o detalhamento para execução da obra.
• Acompanhamento: a presença do escritório durante a obra, quando contratada.

Em projetos pequenos ou de reforma, etapas podem ser fundidas, e o projeto legal pode nem existir. Em projetos maiores, cada etapa pode ter mais de uma rodada de revisão.

É a coleta de tudo o que o projeto precisa saber: medidas do imóvel ou do terreno, documentos, restrições legais e de condomínio, condições existentes e o briefing do cliente. Entrega: a base do projeto (cadastro, fotos, lista de restrições) e o briefing registrado. O cliente aprova, na prática, o resumo do que foi entendido.

É a primeira resposta ao briefing: a organização dos espaços, a volumetria e as intenções principais, geralmente em desenhos simples e imagens de apoio. O cliente aprova a direção, e não os detalhes: se o partido atende ao que ele pediu, se o programa cabe e se o investimento é compatível. Aprovar aqui evita refazer o trabalho depois.

O estudo preliminar propõe uma direção; o anteprojeto a desenvolve. No anteprojeto, o desenho ganha dimensões, materiais e sistemas definidos e a integração com as demais disciplinas (estrutura, instalações) começa. O cliente aprova um projeto mais definido, com estimativa de custo mais confiável, e as mudanças a partir daqui passam a ser mais caras.

Serve para a aprovação nos órgãos competentes, como a prefeitura, e por isso segue as exigências locais de documentos e de apresentação, que variam entre municípios. Também é nesta fase que se cuida do registro de responsabilidade técnica: pela Lei 12.378/2010, o trabalho de competência privativa do arquiteto e urbanista é objeto de RRT (art. 45), que define os responsáveis técnicos a partir da autoria e da coautoria (art. 46).

Prazos de aprovação dependem do órgão, não do escritório, e devem constar da proposta como tal.

O detalhamento necessário para construir: plantas, cortes, elevações, detalhes construtivos, especificações e as informações para orçamento e execução. O cliente aprova o conjunto, e o executor passa a trabalhar sobre ele. Revisões feitas depois de iniciada a obra costumam gerar custo, por isso a proposta deve prever quantas rodadas estão incluídas.

O acompanhamento costuma ser cobrado à parte, por visita, por mensalidade durante a obra ou por percentual da execução, e precisa definir a frequência das visitas e o que cada uma inclui. Na obra, o diário e as visitas registradas documentam o que foi orientado e executado.

Em cada etapa, a proposta deve dizer o entregável, o número de revisões incluídas, o prazo e o valor, e o critério para considerá-la concluída. Assim o cliente sabe o que compra, e o escritório tem um combinado a que recorrer quando o pedido sair do escopo.

As etapas do projeto são o primeiro nível do cronograma: cada uma com data de início, prazo, responsável e dependências (por exemplo, o anteprojeto só começa depois da aprovação do estudo). O prazo de cada etapa deve contar a partir da aprovação da anterior e do recebimento das informações que dependem do cliente.

Quando o cronograma e a proposta usam as mesmas etapas, o pagamento, o prazo e a cobrança falam a mesma língua, e um atraso de aprovação aparece na hora como atraso da etapa que depende dela.

A Lei 12.378/2010 atribui ao CAU/BR a competência de aprovar e divulgar tabelas indicativas de honorários (art. 28, XIV). Elas servem de referência para orçar por etapa, mas o valor final é combinado entre escritório e cliente. Para a estrutura atual das tabelas, consulte o CAU/BR.

• Descrever as etapas com nomes bonitos, mas sem entregável definido.
• Não prever o número de revisões de cada etapa.
• Avançar para a etapa seguinte sem aprovação registrada da anterior.
• Contar o prazo a partir da assinatura, ignorando o que depende do cliente.
• Cobrar tudo no fim, em vez de amarrar parcelas às etapas.
• Misturar o pedido de mudança com a revisão prevista, em vez de tratá-lo como aditivo.

Cada escritório define as próprias fases e prazos, e a proposta usa essas fases, com entregáveis, limites e critérios de aceite em cada uma. Elas viram o cronograma do projeto, com predecessoras, responsável e linha de base, e o cliente acompanha o andamento e aprova etapas pelo portal. O pagamento por fase aparece nas parcelas do contrato.