Contrato de arquitetura: as cláusulas que não podem faltar

Porque é o contrato que transforma o combinado em regra. Sem ele, o que foi acertado em reunião ou mensagem vira versão contra versão quando surge uma divergência sobre escopo, prazo ou pagamento. Algumas situações, além disso, só valem por escrito: a lei de direitos autorais exige contrato escrito para a cessão desses direitos.

Atenção: este guia explica a função de cada cláusula e aponta a base legal que conferimos no texto oficial das leis. Ele não é um modelo jurídico pronto nem substitui a revisão de um advogado, que deve adaptar o contrato à realidade do escritório, ao tipo de cliente e ao estado.

O contrato começa com a qualificação completa de quem contrata e de quem é contratado: nome ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço e, para o escritório, o registro do profissional ou da empresa no CAU. Se mais de uma pessoa decide pelo cliente (um casal, sócios), vale que todas assinem. Inclua também o endereço do imóvel ou do local do projeto.

O objeto diz qual serviço está sendo contratado (por exemplo, projeto de arquitetura de uma residência ou projeto de interiores de um apartamento). O escopo detalha: quais etapas, quais entregáveis em cada uma e quantas revisões estão incluídas. A forma mais segura é reproduzir o escopo da proposta aceita ou anexá-la ao contrato.

Diga também o que não faz parte do contrato, como projetos complementares, taxas, levantamentos de terceiros e acompanhamento de obra, quando não estiverem incluídos.

Defina o prazo de cada etapa e quando ele começa a contar. O projeto depende de informações e aprovações do cliente, então o contrato deve listar essas obrigações (fornecer documentos e levantamentos, responder dentro de um prazo, aprovar cada etapa por escrito) e dizer que o prazo do escritório se ajusta quando elas atrasam.

Prazos de órgãos públicos e de condomínio, que não dependem de nenhuma das partes, também merecem uma cláusula própria.

Valor total, valor de cada etapa, datas ou marcos de pagamento, forma de pagamento e o que acontece em caso de atraso (multa, juros e possibilidade de suspender os trabalhos). Em contratos longos, inclua o reajuste: a periodicidade e o índice de preços escolhido pelas partes.

Para formar o preço, a Lei 12.378/2010, que criou o CAU, atribui ao CAU/BR a competência de aprovar e divulgar tabelas indicativas de honorários (art. 28, XIV). Como o nome diz, elas servem de referência.

Mudanças vão acontecer. A cláusula de aditivos diz como: o pedido de mudança é registrado, o escritório informa o impacto em prazo e valor, e a mudança só é feita depois de um termo aditivo assinado pelas partes. Revisões além das incluídas e pedidos que alteram uma etapa já aprovada entram nessa regra.

Sem essa cláusula, cada pedido extra vira negociação informal, e o escritório costuma absorver o trabalho para não desgastar a relação.

A Lei 9.610/1998, de direitos autorais, protege expressamente os projetos de arquitetura (art. 7º, X). Isso tem consequências que o contrato deve tratar:

• Os direitos morais do autor, como o de ter o nome ligado à obra, são inalienáveis e irrenunciáveis (art. 27). Não se vendem nem se renunciam por contrato.
• A utilização da obra depende de autorização prévia e expressa do autor (art. 29). O contrato deve dizer o que o cliente pode fazer com o projeto: por exemplo, construí-lo uma vez, naquele endereço.
• A cessão de direitos patrimoniais se faz sempre por escrito e presume-se onerosa (art. 50); a transmissão total e definitiva só é admitida por estipulação contratual escrita (art. 49, II). Se houver cessão, o contrato deve dizer o objeto e as condições de tempo, lugar e preço.
• O autor pode repudiar a autoria de projeto arquitetônico alterado sem o seu consentimento, durante ou após a construção (art. 26).

A Lei 12.378/2010 reforça o tema: quem executa um projeto deve seguir as especificações, salvo autorização por escrito do autor (art. 15), e alterações em trabalho de autoria de arquiteto e urbanista, no projeto ou na obra, dependem de consentimento por escrito do titular dos direitos autorais, salvo pactuação em contrário (art. 16). Por isso o contrato deve dizer se, e em que condições, o cliente pode alterar o projeto com outro profissional.

Também vale combinar se o escritório pode usar fotos e imagens do projeto no portfólio e nas redes, e se os arquivos entregues são em formato final (PDF) ou editável.

RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, feito no CAU. Pela Lei 12.378/2010, toda realização de trabalho de competência privativa do arquiteto e urbanista, ou de atuação compartilhada com outras profissões regulamentadas, é objeto de RRT (art. 45), e o CAU/BR detalha as hipóteses em que ele é obrigatório. O RRT define os responsáveis técnicos a partir da autoria e da coautoria dos serviços (art. 46) e é efetuado pelo profissional ou pela pessoa jurídica responsável, por meio de profissional habilitado no CAU (art. 47). A lei também permite fazer RRT fora das hipóteses obrigatórias, como comprovação de autoria e registro de acervo.

No contrato, a cláusula de responsabilidade técnica diz quem é o responsável técnico por cada atividade, que o RRT será feito e o que fica fora da responsabilidade do escritório, como a execução da obra por terceiros ou projetos complementares de outros profissionais.

• Quem pode rescindir e em que hipóteses (por exemplo, falta de pagamento ou descumprimento de obrigações).
• Aviso prévio necessário.
• Pagamento das etapas concluídas e da etapa em andamento, proporcionalmente ao que foi feito.
• Multa, se houver, e em que situações se aplica.
• O que acontece com os arquivos e com os direitos de uso do projeto após a rescisão.

A cláusula de foro indica a comarca em que eventuais disputas serão resolvidas. Ela traz previsibilidade para as duas partes, mas não é absoluta: em contratos com consumidores, por exemplo, a escolha pode ser questionada. Este é um dos pontos em que a orientação de um advogado faz diferença. O contrato também pode prever uma tentativa de solução amigável ou mediação antes de qualquer ação.

• Canal oficial de comunicação e de aprovação (por exemplo, e-mail ou portal), para que uma mensagem solta não valha como aprovação de etapa.
• Número de visitas à obra incluídas e como visitas extras são cobradas.
• Responsabilidades do cliente na contratação de quem vai executar a obra.
• Tratamento dos dados pessoais do cliente e confidencialidade das informações do projeto.
• Formato de entrega dos arquivos e direito de uso das imagens do projeto.

O Zenial guarda os modelos de contrato do escritório e o papel timbrado, e cada contrato parte de um deles, com plano de pagamento e lista de signatários. O contrato é enviado para assinatura por link e assinado pelo navegador do celular ou do computador. A IA pode apontar cláusulas críticas, como multa, rescisão, propriedade intelectual, prazo, pagamento e foro, e sugerir ajustes; a decisão é sempre sua e a revisão jurídica continua recomendada. Quando o escopo muda, o termo aditivo nasce em rascunho no próprio contrato, a partir de uma visita técnica, de uma simulação de prazo ou de um pedido do cliente.